De olhos postos no futuro…
Para o presidente da Cantial, Victor Costa, a crise financeira que tem afectado o mercado é das mais graves de sempre, mas entende que não deverá afectar o desenvolvimento do projecto da Aldeia dos Capuchos. O balanço positivo dos tempos de actividade do hotel e a perspectiva de novos investimentos foram também abordados Para o… Continue reading De olhos postos no futuro…
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Para o presidente da Cantial, Victor Costa, a crise financeira que tem afectado o mercado é das mais graves de sempre, mas entende que não deverá afectar o desenvolvimento do projecto da Aldeia dos Capuchos. O balanço positivo dos tempos de actividade do hotel e a perspectiva de novos investimentos foram também abordados
Para o responsável pela promotora da Aldeia dos Capuchos, Victor Costa, a conclusão em 50% do complexo deverá marcar o ponto inicial para equacionar novos investimentos, que deverão passar pela componente turística e na Margem Sul.
Que primeiro balanço faz da abertura do hotel e destes primeiros tempos de funcionamento do SPA e do Wellness Center?
Estou naturalmente satisfeito. A abertura coincidiu com um período de natural maior afluência de clientes, até porque o sol e mar é o produto mais vendido na região. Tivemos uma ocupação excelente no mês de Agosto. Considerando apenas os clientes que vêm fazer férias, tivemos uma ocupação superior a 80%, o que considero bastante positivo tendo em conta que inaugurámos o Hotel há cerca de dois meses. A partir de Setembro temos tido uma grande procura também para congressos. Temos capacidade para 1200 pessoas nas nove salas que temos no hotel e nas quatro do wellness center. E a forte procura deve-se em parte à localização privilegiada, não só para as empresas da Margem Sul, cuja acessibilidade se torna bastante fácil e rápida, e porque têm aqui um hotel que lhes presta o serviço desejado. E depois há empresas que vêm de Lisboa, que gostam das condições apresentadas e também não têm qualquer problema de tráfego e encontram para além da estadia uma série de valências que o Hotel e o Wellness Center lhes pode oferecer fora das horas dos congressos. Daí que o índice de procura seja grande. Nesse sentido, vamos dinamizar também o campo de golfe. Posso dizer que praticamente 100% dos utilizadores tiveram uma resposta positiva em relação ao campo. Iremos dentro em breve construir uma clínica de golfe, que permitirá o ensino da modalidade a quem a pretenda iniciar. Fomos levados a isso por sugestão dos utilizadores do hotel, e mesmo dos congressistas, que manifestaram interesse em aprender, e nesse sentido entendemos que deveríamos responder a essa procura. Agora, contamos também com as valências do espaço do health club e do spa, dotado de uma vasta oferta de produtos que certamente os clientes vão apreciar. Está equipado com o que há de mais moderno nesta actividade. Com estas condições, associadas às valências que a região oferece, pensamos que o hotel reúne condições para poder continuar a ser uma unidade bastante utilizada.
Este é um complexo que além da gestão hoteleira, dispõe também de áreas residenciais. Que mercados tentam cativar com esta oferta?
Tradicionalmente o mercado nacional é procurado por ingleses, irlandeses, alemães e ultimamente espanhóis, mercado que representa quase 50% não só do produto turístico como da procura do turismo residencial. Temos também tido italianos, holandeses e dinamarqueses mas naturalmente não podemos pensar que a nível internacional, estes mercados são suficientes, temos de ir à procura de outro tipo de mercados como por exemplo os emergentes. Estes são, normalmente, os mais interessados. Temos efectivamente nestes quatro mercados, ao nível do turismo e do turismo residencial, a nossa maior actuação. Mas temos também tido italianos, holandeses e dinamarqueses, mas são os primeiros quatro que representam a maior procura. O hotel caracterizado, como hotel-apartamento, tem em si a possibilidade de venda imobiliária de cerca de 30% sem necessidade de afectação à exploração hoteleira. Mas se alguém quiser que façamos essa exploração, temos condições interessantes que garantem um determinado rendimento e ocupação. Além do hotel apartamento, temos uma gama variada de produtos. Estamos neste momento a projectar os apartamentos turísticos. São 244 apartamentos que estão neste momento a ser estudados pelo arquitecto João Paciência e esses apartamentos, como não têm a componente de restauração, vão servir-se e ser um complemento do hotel. Vai haver uma conjugação da oferta, não só dos apartamentos ao nível de alojamento, como do hotel ao nível da restauração. Temos depois o mercado urbano puro, onde dispomos não só de apartamentos mais pequenos, T1, a apartamentos maiores, de tipologia T2, T3 e T4. E neste momento está já em fase de construção o edifício onde ficará instalada uma superfície comercial, que ficará concluído no final de 2009, e onde iremos ter apartamentos de tipologias entre T1 e T3 em que 30% estão já vendidos. Além desta oferta, temos ainda as moradias unifamiliares implantadas em lotes com pelo menos 700 metros, e com uma ares bruta de construção de 350 m2, naquela que será uma vertente mais habitacional, ao contrário dos apartamentos dos quais 50% servem sobretudo o mercado de segunda habitação. A Aldeia dos Capuchos tem, como se pode verificar, vários produtos, desde os mais pequenos com uma utilização para segunda habitação, e com um valor mais baixo, aos produtos de maior dimensão para uma habitação permanente. Tudo isto será complementado com um sport club. É um espaço com quatro courts de ténis que podem ser transformados num campo de futebol de nove, e que não só representam uma oferta para o público em geral como também para equipas que aqui queiram estagiar, aproveitando de tudo o que a urbanização lhes oferece.
A que se deve esses 30% de vendas de apartamentos em que iniciou agora a construção?
Penso que se deve às características diferenciadoras da Aldeia dos Capuchos. Quem aqui adquire um apartamento, está a comprar uma unidade que tem associado um conjunto de valências diversificadas. E naturalmente que as pessoas querem aproveitar esta fase de lançamento para fazer as suas aquisições, e não guardar para o fim. É essa componente que julgo estar em causa.
A Aldeia dos Capuchos está já numa fase avançada da sua concretização. Este é o projecto que sempre idealizou ou representa o projecto que foi possível fazer?
Este projecto foi apresentado pela primeira vez em Dezembro de 1986. Nessa altura adquirimos a primeira parcela de terreno, com 14 hectares. Fizemos questão de apresentar publicamente o nosso projecto e se hoje fossemos ver o que está aqui materializado, constatávamos que a base estava já perspectivada nessa altura. É evidente que ao irmos adquirindo os terrenos envolventes e hoje chegámos aos 30 hectares, tivemos que ir ajustando o projecto para que não parecesse uma manta de retalhos. O projecto ia sendo estudado como se fosse a primeira vez, mas com a mesma base. Desenvolveu-se, ganhou corpo e dimensão, mas a base foi sempre a mesma.
O que é que no seu entender mudou, desde 1986 até agora, no mercado imobiliário?
O mercado mudou muito, sobretudo ao nível do comprador e essencialmente nos últimos cinco anos. As pessoas são mais exigentes, seleccionam melhor o que pretendem, estão mais esclarecidas e ao mesmo tempo tem havido algum grau de dificuldade do mercado em geral. Como todos sabemos, de algum tempo a esta parte tem havido, a nível do mercado em geral, não só uma grande diversidade da oferta como o facto dos estrangeiros terem reduzido a sua procura. Criou-se um grau de complexidade maior, mas estou crente que os produtos que estão bem preparados, bem localizados e bem estruturados terão sempre colocação. É por isso que acredito na Aldeia dos Capuchos e que entendo que terá sempre colocação, assim tenhamos atenção ao que lançamos e atenção àquilo que o mercado está propenso a absorver. Daí que nós, neste momento, estamos a desenvolver os apartamentos turísticos e moradias unifamiliares, porque sentimos que estes mercados, a componente hoteleira do empreendimento e a urbana residencial, está a dar provas de grande receptividade e que é altura de pensarmos nestes projectos. Pensamos que importa estar atento e apostar no que o mercado pretende.
Já anteriormente havia falado na boa relação mantida com a autarquia de Almada, apesar do rigor imposto no desenvolvimento deste projecto. Como é que um promotor lida com a excessiva carga burocrática proposta pelos organismos públicos?
Se assim não fosse, não estaríamos 16 anos à espera de um alvará e foi o que aconteceu. Mas temos de perceber o que está para trás, e no nosso caso específico, quando apresentámos o primeiro estudo prévio em 86, certamente que da parte da autarquia houve necessidade de perceber o que se pretendia, e já naquela altura se começava a falar no PDM. Naturalmente que numa zona tão sensível como esta, com a ocupação que estava a ser perspectivava, nós próprios sentimos que havia necessidade da parte da câmara de Almada de perceber bem qual a nossa intenção. Por outro lado, não dependia só da câmara, e o poder central tinha algo a dizer sobre o assunto. Nós tivemos de fazer um estudo de impacte ambiental e houve nove entidades externas a emitir pareceres para podermos avançar. Nunca tivemos, da parte da autarquia, uma posição que colocasse em causa a nossa proposta. Sempre tivemos da parte desta um acompanhamento permanente, mas estava em causa uma urbanização e não apenas um edifício. E também da nossa parte houve alguma culpa na demora, porque sempre que sentíamos que havia a possibilidade de adquirir mais uma parcela era o que fazíamos. Os primeiros 10 anos foram de aquisições, e reformulações e para o acompanhamento do PDM. Só em 1996 conseguimos ter o projecto estabilizado e avançar com um protocolo com a câmara. Depois do protocolo feito, foi necessário avançar com todos os projectos que tínhamos necessidade de apresentar e aqui há consultas específicas que levam tempo. Neste caso sim, um pouco excessivo. Em Portugal, os processos são realmente demorados. Sentimos e percebemos que em Espanha, por exemplo, é diferente. A responsabilização dos projectos pertence aos organismos que têm os técnicos lá inscritos e é aí que é feita a apreciação dos projectos, um processo mais célere. Aqui não. Até sair a nova legislação, os processos eram excessivamente demorados. Houve uma alteração que veio facilitar imenso o que são hoje os processos de construção.
Como chegou ao nome do arquitecto João Paciência para desenvolver este projecto?
Estamos no mercado desde 1971. Já trabalhámos com bastantes profissionais e naturalmente que para um projecto desta natureza e com estas características tínhamos de encontrar um arquitecto, com características contemporâneos e que desse à urbanização a imagem inovadora. Conhecíamos já de outros projectos o arquitecto Paciência e não houve grandes dúvidas em o escolher.
A Cantial tem no seu historial uma forte presença no desenvolvimento do Funchalinho, aqui bem perto e a Aldeia dos Capuchos apresenta-se como uma sofisticação da oferta. Para a empresa e para si, qual é o passo seguinte após a conclusão deste projecto?
Naturalmente que teremos de continuar. Mas entendo que ainda é cedo para nos debruçarmos sobre qualquer novo projecto. A Aldeia dos Capuchos tem de estar no mínimo construída em 50% para poder pensar no próximo passo. Sabemos da existência de locais na região onde podemos pensar em novos projectos, mas precisamos de algum tempo porque necessitamos de concluir os apartamentos turísticos e algumas moradias. Nessa altura poderemos pensar em novos projectos e na região. Foi aqui que nascemos e é aqui que temos feito a nossa actividade.
Com um novo aeroporto na Margem Sul, o alargamento da oferta hoteleira é uma hipótese?
Naturalmente que sim, mas não apenas devido à construção do novo aeroporto. O TGV, para nós, é tão ou mais importante que o aeroporto. Não podemos esquecer que com a conclusão do TGV estamos a três horas e meia de Madrid. É quase mais rápido ir de TGV a Espanha que utilizando o avião. Só o tempo que se perde a ir para o aeroporto e para sair dele…Naturalmente que o aeroporto tem outro mercado internacional associado, mas não podemos esquecer que por exemplo 50% dos clientes do nosso hotel são do mercado espanhol.
Com as características deste hotel da Aldeia dos Capuchos?
Bom, esta unidade goza de características muito específicas, em virtude da sua localização. Mas hoje em dia temos a noção que é impensável fazer um hotel só por si, com quartos e restauração. E isso sente-se no mercado. Há uma tendência natural para que exista um SPA, um health club, golfe. Tem de haver algo mais que o hotel tradicional. Mas um hotel como este, que tem características de resort terá de ter este tipo de oferta. Cada hotel terá de ser encarado de acordo com a sua localização e vocação.
Nessa perspectiva de novos investimentos, novos projectos de acordo com o mercado, como é que um promotor encara as mais recentes noticias relacionadas com a crise no mercado financeiro, associada ao imobiliário?
Com grande preocupação. Estamos a viver um momento histórico. Não me lembro de ter vivido na minha vida profissional um momento parecido. Creio que as condições se irão alterar, o facto de o preço do petróleo estar a recuar, é importante. Há que considerar a valorização do dólar, importante para efeitos de exportação. Independentemente disso, quero crer que o que se assiste no Estados Unidos terá intervenção estatal para controlar os efeitos e a natural e desejada baixa da taxa de juro irá certamente provocar a retoma da economia.
Teme que esses efeitos colaterais possam ter algum impacto no desenrolar do projecto da Aldeia dos Capuchos?
Não queria pensar tanto neste projecto. Sentimos que a Aldeia dos Capuchos tem características invulgares e é uma questão de poder controlar as fases de evolução do mesmo. Pensamos que o mercado em geral sentirá essas repercussões, mas não estou alarmado. É grave, mas estou crente que não haverá grandes complicações para o nosso projecto, até porque sou optimista e acredito que a situação se vai alterar a médio prazo. Já passámos, na vida empresarial, vários ciclos. Este, embora mais duradouro e onde se sentem mais os efeitos da crise, não será diferente e acredito que dentro de dois anos o mercado será outro.
Que importância atribui às obras do Polis na Caparica e que efeito pode ter para a Aldeia dos Capuchos?
A conclusão do Programa Polis da Costa da Caparica é de fulcral importância para a Margem Sul e para Lisboa, já que esta frente marítima constitui, desde há muitos anos, a zona balnear por excelência da capital. Trata-se de um enorme capital de que muito poucas capitais no Mundo se podem orgulhar de usufruir.A conclusão do Programa Polis visa a requalificação urbana e ambiental do centro da Costa de Caparica e da sua frente de praias, pelo que todos iremos beneficiar, incluindo naturalmente a Aldeia dos Capuchos.
