Diversificar com garantias de sucesso
Para o director-financeiro da Hercesa, Tiago Gil, a chave da dinamização do mercado imobiliário em Portugal está na diversificação da oferta e na adaptação dos produtos ànecessidade do mercado. A Hercesa vai investir 330 milhões de euros em Loures, mas equaciona apostar também no Porto e Algarve. Conheça a receita do sucesso da imobiliária… Continue reading Diversificar com garantias de sucesso
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Para o director-financeiro da Hercesa, Tiago Gil, a chave da dinamização do mercado imobiliário em Portugal está na diversificação da oferta e na adaptação dos produtos ànecessidade do mercado. A Hercesa vai investir 330 milhões de euros em Loures, mas equaciona apostar também no Porto e Algarve. Conheça a receita do sucesso da imobiliária
Estamos ainda no inÃÂcio de 2007. Que balanço faz de 2006 para a Hercesa, um dos primeiros da empresa em Portugal?
A empresa está em Portugal desde 2005, altura em que adquiriu o seu primeiro terreno em Portugal. Esses primeiros tempos foram para gestão urbanÃÂstica e para adequação do produto aquilo que consideramos ser as necessidades do mercado. Se me falar concretamente de 2006, e seguindo a estratégia da própria empresa, o objectivo passou pela compra de um edifÃÂcio numa zona nobre da cidade, onde está implantada a sua sede, e criar uma equipa de pessoas do próprio paÃÂs, formadas em Espanha. Esses objectivos estabelecidos foram fundamentalmente a implantação da empresa, a aquisição da sua sede e esses foram objectivos que foram concretizados. O outro objectivo que tÃÂnhamos era a inauguração do empreendimento, toda a elaboração do projecto, aprovação camarária e montagem do stand de vendas, uma aposta considerável dado que apresentamos três andares modelo.
Em termos financeiros estes primeiros anos foram positivos?
Digamos que nos primeiros anos o retorno financeiro é muito baixo. Esta primeira fase é sobretudo marcada por saÃÂda de dinheiro para investimento, comprámos os terrenos em Loures e o edifÃÂcio onde está a sede, e só agora a partir de 2007 vamos começar a ter retorno, dado que vamos começar a fechar contratos de arrendamento do edifÃÂcio para escritórios e porque vamos começar também a fechar os primeiros contratos do empreendimento “As Villasâ€Â, possivelmente em finais de 2008. A primeira fase é uma fase de saÃÂda de cash-flow, sendo que este ano já haverá algum retorno.
Tendo em conta esses trabalhos preparatórios, em quanto está avaliado o investimento da Hercesa?
O investimento previsto na totalidade do empreendimento é cerca de 330 milhões de euros. Pela aquisição do terreno e do edifÃÂcio estaremos a falar de um investimento na ordem dos 70 milhões de euros.
E quanto pode representar o retorno do arrendamento dos escritórios?
O retorno é aquele que o mercado está a oferecer, estamos a praticar valores de mercado. Confesso que as nossas previsões estão acima do que é praticado em Espanha, onde se fala de valores na ordem dos quatro por cento. Mas não é propriamente o retorno que nos interessa mas sim a concretização de um investimento de referência como é o edifÃÂcio sede da Hercesa. No entanto a empresa tem fundamentalmente duas vertentes: a primeira é a promoção da primeira residência, através do empreendimento “As Villasâ€Â, e outra poderá passar pela compra de novos edifÃÂcios para reabilitação e aàestou certo que o retorno financeiro também será importante. Mas dizer que vamos ter um retorno de x por cento quanto ainda não temos o edifÃÂcio todo colocado não posso fazer.
Em que ponto está a colocação do edifÃÂcio?
Neste momento está colocado a 70 por cento. Nesta fase é este o único negócio do género em que estamos a participar, o que não impede a Hercesa de analisar a compra de outros edifÃÂcios, outras oportunidades que eventualmente possam surgir para fazermos o que fizemos aqui, onde as coisas correram muito bem. O replicar desta forma de actuar em outros edifÃÂcios da cidade de Lisboa, fazer uma reabilitação de modo a adequar o edificado às necessidades do mercado para posterior arrendamento, penso que é uma vertente em que a empresa estará interessada em apostar, até porque a empresa em Espanha está a dar mostras de diversificar a sua actividade, sobretudo para área da 2ª residência, escritórios, áreas industriais e logÃÂsticas. A empresa está a entrar em novos mercados e quer diversificar também em termos de produto. Nesta fase, porque é ainda uma aposta inicial vamos sobretudo actuar nos mercados em que a empresa tem experiência comprovada, mas não deixando de estar atenta aos sinais que outros mercados vão dando.
Ainda que traçando um cenário hipotético, quais são os prazos mais ambiciosos da Hercesa para avançar para essa segunda fase?
Estamos neste momento disponÃÂveis para analisar qualquer que seja o investimento potencial. Não estamos àespera de concretizar um investimento hoje para que possamos avançar para outros negócios na área dos escritórios. A possibilidade de investimento está sempre em aberto. Existe uma vontade grande de concretizar investimentos em Portugal, mas não estamos dependentes de nenhum prazo especÃÂfico. Depende muito dos negócios que forem aparecendo, não estamos condicionados.
O mercado em sÃÂ, propicia esse tipo de avaliações?
No segmento dos escritórios, notamos que houve uma grande inflação dos preços que estão neste momento a ser praticados. Daàque lhe diga que a escolha de um investimento estará sempre relacionada com a oportunidade de negócio e com a evolução do próprio mercado.
Que factores podem justificar essa inflação?
Creio que acima de tudo tem a ver com a entrada de empresas estrangeiras em Portugal, que têm um determinado retorno nos seus paÃÂses de origem e percebem que este é um mercado com algum potencial em termos de investimento que no fundo consegue oferecer maior retorno em termos de percentagem. Neste momento, os yeld em Espanha são mais baixos que em Portugal. Concretizar o investimento de uma empresa imobiliária que lhes permita ter um cash flow mais ou menos uniforme ao longo do tempo, que é a grande vantagem de um investimento em escritórios, mais ainda quando estão a ter um retorno mais alto do que estão a ter no paÃÂs de origem, leva-as a entrar neste mercado e no fundo entrar numa lei da procura e da oferta que está condicionada àfalta de oferta em Lisboa.
Em Espanha os valores rondam os 4 por cento. Tem ideia dos valores em Lisboa?
Devem rondar os seis por cento.
Há pouco referiu que os primeiros tempos da Hercesa em Portugal serviram sobretudo para avaliar o mercado. A que conclusão chegaram sobre as necessidades do mercado português?
Fundamentalmente o ano de 2005 foi a concretização da compra de um loteamento em Loures, que tinha determinadas caracterÃÂsticas e que nós achamos que essas caracterÃÂsticas deveriam ser adaptadas ao mercado. Ou seja, o produto que tÃÂnhamos acabado de adquirir não estava de acordo com as necessidades do mercado. Foi fundamentalmente uma alteração da proposta de valor ao consumidor, concretizando a disposição dos edifÃÂcios de uma determinada forma, oferecendo espaços comuns, equilibrando muito o que é o espaço dentro da casa e o que é a oferta dos serviços envolventes. Basicamente foi a percepção de que não queremos mais do mesmo, pois o que estava previsto eram mais apartamentos sem qualquer preocupação com a envolvente e com os espaços exteriores. O que queremos é que esta seja sem dúvida uma proposta diferente. Só para ter uma ideia, este projecto de Loures tem uma actuação de 26 hectares, 12 dos quais são de espaços verdes e enquadramento, o que para nós é fundamental, pois é o que diferencia o nosso produto da concorrência.
Em termos de licenciamento e burocracia, o nosso paÃÂs continua a sentir dificuldades na celeridade de processos. O processo que a Hercesa conheceu, com as autarquias de Loures e Odivelas, foi complexo?
Neste momento temos lidado mais com a autarquia de Loures do que com a de Odivelas. Em Loures já existe alvará de loteamento enquanto que em Loures não, ainda estamos numa fase inicial e vamos ter de trabalhar um pouco mais. Mas confesso que não temos tido qualquer dificuldade no diálogo com as autarquias.
Em que ponto está o projecto?
Estamos prestes a lançar a primeira fase, e estamos nos últimos trâmites para ter a respectiva licença de construção. São 112 fogos, de tipologias T1, T2 e T3, todos eles com estacionamento. Esta primeira fase deverá estar concluÃÂda em Dezembro de 2008, altura em que prevemos que sejam feitas as primeiras entregas. GostarÃÂamos de conseguir colocar a maioria dos apartamentos ainda nesta fase, em planta. Mas o que queremos é que no fundo o ritmo de vendas se adeqúe ao ritmo do próprio mercado. O mercado neste momento está de alguma forma estagnado mas começa a apresentar alguns sinais de recuperação. E no fundo isso é que vai ditar o ritmo de vendas. Temos a consciência que estamos a oferecer um produto de qualidade, temos tido uma boa aceitação por parte das pessoas.
De que forma é que no seu entender se pode sair desta fase estagnada?
Parece-me natural que a oferta deva ser cada vez mais ajustada às necessidades do mercado e sobretudo antecipar essas necessidades. Em Espanha temos determinado tipo de serviços e a vantagem que temos em trabalhar em Portugal é precisamente adaptar essa realidade ao nosso paÃÂs, casos de sucesso junto do cliente. Quando não há crescimento de mercado, isso é ser inovador. As empresas imobiliárias devem apostar na marca, algo que falta muito em Portugal. Em Espanha há uma diferenciação de acabamentos dos apartamentos, permitir que as pessoas escolham quais os materiais que pretendem, há serviços de atendimento telefónico centralizado onde as pessoas podem esclarecer dúvidas em relação àsua casa. São alguns serviços que são colocados àdisposição dos clientes que entendemos dão valor acrescentado aos produtos. Queremos que esse departamento esteja já em funcionamento na altura em que forem entregues os apartamentos, precisamente para que não haja a ideia de que o promotor se afasta após a assinatura das escrituras. Queremos manter o ciclo de acompanhamento do projecto até ao final do perÃÂodo de garantia.
Além da região de Lisboa, em que outras regiões estão a pensar investir?
Pensamos investir fundamentalmente nas regiões urbanas de Lisboa e Porto, áreas metropolitanas e também no Algarve. Se bem que na região algarvia estaremos a entrar já num mercado de segunda residência, embora não seja de enjeitar a hipótese de apostar na primeira residência. Ainda assim, não há nada de concreto neste momento.
